سامانه خودنویس بالاخره راهاندازی شد و با اعلام وزارت راه‌وشهرسازی مشاوران املاک از ۲۱بهمن‌ماه باید قراردادهای اجاره را در سامانه خودنویس ثبت کنند. مستاجر و مالک نیز می‌توانند با مراجعه به این سامانه بدون حضور مشاور املاک قرارداد اجاره را بنویسند و بدون پرداخت حق کمیسیون، کد رهگیری بگیرند و قرارداد ببندند.
البته از خرداد امسال امکان دریافت کد رهگیری رایگان برای مالکان و مستاجران در سامانه املاک و مستغلات فراهم بود، اما از روز شنبه گذشته سامانه خودنویس به نشانی khodnevis.mrud.ir با هدف ثبت قرارداد رایگان اجاره راهاندازی و جایگزین سامانه قبلی شد. همان زمان رایگان شدن دریافت کد رهگیری در سامانه املاک و مستغلات، برخی از مشاوران املاک به این طرح اعتراض کردند
اما این‌بار همان‌طور که پیش‌بینی می‌شد، واکنش بیشتر مشاوران املاک خشمگینانه‌تر است چون قبلا دستشان از پیش‌فروش ملک کوتاه شده بود و به‌خاطر رکود بازار، از خرید و فروش هم چیزی دستشان را نمی‌گیرد و حالا هم سامانه‌ای راهاندازی شده که رسما حضور آنها و وجود شغل مشاوران املاک را به چالش می‌کشد،
این‌طور که سر و شکل سامانه نشان می‌دهد خود مستاجر و مالک می‌توانند قرارداد بنویسند و دیگر اصلا نیازی به آنها نیست. کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران به هفت صبح می‌گوید: این سامانه کسب‌وکار سه میلیون مشاور املاک را به خطر می‌اندازد و کم‌کم باعث می‌شود این شغل رسمیت خود را از دست بدهد.
سامانه خودنویس چیست؟
سامانه خودنویس جایگزین سامانه ایران املاک است که بر اساس تکلیف ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن طراحی شده است. این سامانه در قدم اول برای ثبت قرارداد اجاره تکمیل شده و کم‌کم موارد جدید به آن اضافه می‌شود. همچنین در حال حاضر، فقط امکان ایجاد قرارداد اجاره برای املاک دارای سند شش دانگ امکان‌پذیر است.
تا قبل از راهاندازی سامانه خودنویس برای ثبت قرارداد، ابتدا باید صاحبخانه اقدام می‌کرد و در مراحل بعدی، مستاجر به قرارداد اضافه می‌شد و مستأجر نمی‌توانست به تنهایی قراردادی را ایجاد کند. اما با راهاندازی سامانه جدید دست مستاجر هم باز است و میتواند ایجادکننده قرارداد املاک مسکونی باشد. البته اگر مستاجر بخواهد قرارداد بنویسد، فرآیند ایجاد قرارداد، کمی متفاوت خواهد بود.
به این صورت که بعد از تکمیل اطلاعات فردی که خانه را اجاره می‌کند، مبلغ و تاریخ قرارداد و تعهدات طرفین توسط خود او کامل می‌شود و در مرحله بعد صاحب خانه اطلاعات خودش و اطلاعات ملک و قبوض را هم به قرارداد اضافه می‌کند. با اینکه خیلی از مشاوران املاک از راهاندازی این سامانه ناراحت هستند و معتقدند کسب‌وکارشان به خطر افتاده اما این سامانه به مشاوران املاک هم این اجازه را می‌دهد که ایجادکننده قرارداد باشند.
حتی وزارت راه به صورت آنلاین برای مشاوران املاک جلسه آموزشی رایگان برگزار کرده تا اگر کسی بخواهد از این سامانه استفاده کند، مشکلی نداشته باشد. یکی از شروط ایجاد قرارداد از طرف مشاوران املاک این است که باید در اولین مرحله از طرفین قرارداد یعنی صاحبخانه و مستاجر با استفاده از کد یکبار مصرف تاییدیه بگیرند.
یکی دیگر از امکانات سامانه خودنویس این است که مالکانی که واحد تجاری دارند نیز می‌توانند ملکشان را اجاره بدهند. فقط نکته مهم این است که ایجاد قرارداد تجاری باید توسط صاحب ملک انجام شود. همچنین صاحب ملک موظف است همه اطلاعات ملک تجاری خود را به دقت در قرارداد بنویسد.
این سامانه به صورت شبانه‌روزی فعالیت می‌کند و در نسخه فعلی، تمام اقلام اجاره ملک اعم از مسکونی، غیرمسکونی، مالکیت حقیقی، مالکیت حقوقی و چند مالکی در دسترس است. همچنین پنل مشاور املاک نیز در دسترس این افراد قرار گرفته. در نسخه بعدی سامانه، فروش ملک نیز در دسترس قرار خواهد گرفت.
چطور با این سامانه کار کنیم؟
آدرس این سامانه khodnevis.mrud.ir است که باید آن را در قسمت مرورگر اینترنت بنویسید. در اولین مرحله صفحه‌ای باز می‌شود که از شما اطلاعات می‌خواهد تا برای شما حساب کاربری بسازد. برای ورود به حساب کاربری و احراز هویت باید روی گزینه ورود کلیک کنید.
بعد از کلیک، با وارد کردن شماره همراهی که به نامتان است، در پنجره ملی خدمات دولت هوشمند احراز هویت انجام و وارد حساب کاربری خود در سامانه می‌شوید. اطلاعات لازم برای عبور از این مرحله، کد ملی، تاریخ تولد و کدپستی محل سکونت است. بعد از اینکه وارد سایت شدید، باید روی گزینه ایجاد قرارداد کلیک کنید.
پس از کلیک روی گزینه ایجاد قرارداد در بخش ابتدایی صفحه اصلی به پنل مدیریت قرارداد منتقل می‌شوید و می‌توانید یک قرارداد اجاره رایگان ثبت کنید. برای ایجاد قرارداد اجاره باید اطلاعات ملک مورد اجاره را داشته باشید. برای ایجاد و ثبت قرارداد، به مدارکی مثل شناسنامه طرفین قرارداد، سند، کدپستی و قبوض ملک مورد اجاره (در صورت بدهی) نیاز است.
برای ایجاد قرارداد باید از شش مرحله به سلامتی عبور کنید، اول از همه ثبت اطلاعات طرفین قرارداد است. در مرحله دوم، اطلاعات ملک مورد اجاره باید نوشته شود. ثبت دقیق مبلغ و تاریخ قرارداد سومین و چهارمین مرحله است. در مرحله پنجم گزینه تعهدات طرفین تکمیل می‌شود. در قسمت تعهدات طرفین با سه بند روبه‌رو می‌شوید که شامل اجباری، اختیاری و نوشته شده توسط شماست. بندهای اجباری برخلاف بندهای اختیاری قابل ویرایش یا حذف نیستند.
برخی از بندها هم دارای متغیرهایی هستند که حتما باید آنها را تکمیل کنید. در مرحله آخر یا ششم نیز قبوض ملک مورد اجاره ثبت می‌شود. اما بعد از گذشتن از شش مرحله هنوز امکان ثبت قرارداد وجود ندارد. بعد از ایجاد قرارداد، هر کدام از طرفین باید حداقل یک شاهد از طرف خود به سامانه معرفی کنند. بعد از امضای قرارداد توسط مستاجر و صاحبخانه و شاهدین معرفی شده، قرارداد ثبت نهایی و کد رهگیری به‌صورت خودکار صادر می‌شود.
این‌طور که در سامانه خودنویس توضیح داده شده، مراحل ایجاد و ثبت قرارداد و همچنین صدور کد رهگیری رایگان است. زمانی که حداقل یک شاهد از طرف مالک و حداقل یک شاهد از طرف مستاجر قرارداد را امضا کنند و همچنین یک ساعت از امضای طرفین قرارداد سپری شده باشد، قرارداد ثبت و کد رهگیری منحصربه‌فردی برای قرارداد ایجاد می‌شود. کد رهگیری هم در صفحه مشاهده قرارداد، قابل رؤیت است.
به محض تولید و صدور کد رهگیری، این کد برای طرفین قرارداد به صورت پیامک ارسال می‌شود. همچنین از طریق گزینه نارنجی رنگ استعلام کد رهگیری در سایت به صفحه استعلام کد رهگیری منتقل می‌شوید. برای استعلام، باید کد رهگیری و کد ملی یکی از طرفین قرارداد (مالک یا مستاجر) را در فیلدهای مربوطه وارد کنید.
بعد از گرفتن کد رهگیری می‌توانید، هر وقت که دلتان خواست اطلاعات کامل قرارداد را ببینید. برای این کار باید کد یکبار مصرف ارسال شده به شماره همراه مالک یا مستاجر که کد ملی او را وارد کرده‌اید، در قسمت مورد نظر بنویسید تا بتوانید همه اطلاعات قرارداد را مشاهده کنید.
امکان ویرایش و فسخ قرارداد وجود دارد؟
در معامله‌هایی که به صورت سنتی و توسط مشاور املاک نوشته می‌شد، گاهی وقت‌ها مالک و مستاجر سر نکات خیلی ریز به توافق نمی‌رسیدند و قرارداد را ویرایش یا اینکه کلا فسخ می‌کردند. حالا و با راهاندازی این سامانه که خود مالک و مستاجر و بدون حضور مشاور املاک همه کارهای آن را انجام می‌دهند، این سوال مطرح می‌شود که اگر بعد از ثبت قرارداد طرفین بخواهند آن را ویرایش یا فسخ کنند، این امکان وجود دارد یا نه؟
طبق توضیح سامانه خودنویس، هم امکان ویرایش وجود دارد و هم اینکه دو طرف می‌توانند قرارداد وجرا فسخ کنند. برای ویرایش قرارداد نوشته شده، شرایط به این شکل است که هیچکدام از طرفین، قرارداد را امضا نکرده باشند. اگر مالک و مستاجر قرارداد اجاره را امضا کرده باشند و هنوز از آخرین امضا یک ساعت نگذشته باشد، اول باید امضایشان را پس بگیرند. یعنی باید امضا لغو شود و پس از آن می‌توان قرارداد را ویرایش کرد.
امضای قرارداد در این سامانه به صورت الکترونیک است و با دریافت و تایید رمز یکبار مصرف انجام می‌شود. برای دریافت امضای الکترونیک باید روی گزینه «امضا و تایید قرارداد توسط مالک و مستاجر» و دریافت کد تایید کلیک کنید. بعد باید منتظر بمانید تا یک کد پنج رقمی برای شماره تلفنی که با آن وارد سامانه شده‌اید، ارسال شود.
پس از وارد کردن کد پنج رقمی و انتخاب گزینه تایید، امضای شما ثبت خواهد شد. در ضمن، ویرایش قرارداد فقط از طریق حساب کاربری ایجادکننده قرارداد ممکن است. گزینه ویرایش قرارداد هم در انتهای صفحه قرارداد وجود دارد. در این سامانه امکان فسخ قرارداد هم وجود دارد. برای این کار باید روی گزینه فسخ قرارداد کلیک کنید.
برای فسخ یا همان باطل کردن قرارداد، تایید و امضای مالک و مستاجر دقیقا مثل ثبت قرارداد لازم است. بعد از فسخ، به قسمت ویرایش قرارداد یعنی همان شش مرحله فرایند ثبت قرارداد، منتقل خواهید شد. بعد از ویرایش قرارداد، فرایند امضای طرفین و امضای شاهدین دوباره تکرار می‌شود. نکته‌ای که باید به آن توجه کنید این است که بعد از فسخ، قرارداد و کد رهگیری آن نامعتبر می‌شود و امکان امضای مجدد در این قرارداد وجود ندارد.
این سامانه چه نقشی درصرفه‌جویی هزینه‌های مالک و مستاجر دارد؟
مراحل ایجاد و ثبت قرارداد و همچنین دریافت یا استعلام کدرهگیری در این سامانه رایگان است. طبق توضیحی که در صفحه اول سامانه خودنویس نوشته شده، وزارت راه‌وشهرسازی برای رفاه حال مردم و همچنین در راستای نظارت و کنترل قیمت مسکن، بستری فراهم کرده تا مالک و مستاجر به صورت رایگان قراردادهای ملکی خود را ایجاد و ثبت کنند.
اما اگر قرارداد اجاره در بنگاه مشاور املاک نوشته و امضا شود، مشاور املاک از هر دو طرف معامله حق کمیسیون دریافت می‌کند. البته بعضی از مشاوران املاک متخلف برای صدور کد رهگیری که صادر کردن آن رایگان است، مبلغ زیادی از مالک و مستاجر می‌گیرند. اما حق کمیسیون مشاوران املاک میزان ثابت و مشخصی است که توسط اتحادیه تعیین می‌شود.
مثلا اگر مالکی ۲۰۰میلیون تومان برای پول پیش و ماهی ۱۰میلیون تومان برای اجاره در نظر گرفته باشد، طبق قانون اتحادیه املاک اول باید میزان پول پیش را به اجاره تبدیل کرد. سپس عدد آن را با اجاره‌بها ماهانه تعیین شده در قرارداد جمع بست. ۲۵درصد عدد به دست آمده حق کمیسیون بنگاه است که باید به آن ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده هم اضافه کرد.
با این اوصاف مبلغ کمیسیون مشاور املاک هشت میلیون تومان به اضافه ۹ درصد مالیات ارزش افزوده به مبلغ ۷۲۰ هزار تومان است. یعنی سهم مالک چهار میلیون و ۳۲۰ هزار تومان و سهم مستاجر نیز همین مبلغ است. اما اگر مالک و مستاجر قرارداد اجاره خود را در سامانه خودنویس ثبت کنند، هیچ مبلغی برای کمیسیون و مالیات ارزش‌افزوده و همچنین دریافت کد رهگیری نمی‌پردازند.
مشاوران املاک منتقد اصلی سامانه خودنویس
امکان دریافت کد رهگیری رایگان برای مالکان و مستاجران در سامانه املاک و مستغلات از خرداد امسال فراهم شد. برخی مشاوران املاک از همان موقع مخالفت کردند و گفتند این سامانه امنیت شغلی آنها را هدف گرفته اما حالا و با راهاندازی سامانه خودنویس که فعلا بخش ثبت قرارداد آن فعال است و در روزهای آینده قسمت فروش و معامله ملک آن هم راه می‌افتد، فعالان این صنف را نگران کرده است.
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران درباره راهاندازی این سامانه به هفت صبح می‌گوید: انتهای این سامانه می‌خواهد بگوید که فرآیند نوشتن قرارداد رایگان است، ولی نکته مهم این است که واگذاری نوشتن قرارداد به عامه مردم خیلی کار کارشناسانه‌ای نیست. چون به گفته او، فردی که با این قیمت‌های مسکن میتواند پول خرید و اجاره را جور کند، دیگر لنگ پرداخت هزینه کمیسیون مشاور املاک نیست.
همچنین از طرف دیگر ثبت قرارداد بدون حضور مشاور املاک میتواند برای مالک و مستاجر مشکل ایجاد کند. چون مشاوران املاک و اعضای صنف برای نوشتن قرارداد آموزش می‌بینند و به مسائل حقوقی هم آشنا هستند. به گفته رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران وقتی قراردادی در بنگاه نوشته می‌شود، مسئول تنظیم آن فرد مشاور املاک است
و اگر مشکلی پیش بیاید، مردم می‌توانند از طریق اتحادیه مشکلشان را حل کنند ولی وقتی صاحبخانه و مستاجر خودشان قرارداد می‌نویسند و آن را ثبت می‌کنند، دیگر پای مشاور املاک و اتحادیه وسط نیست و مستقیم باید به قوه قضائیه مراجعه کنند. گودرزی معتقد است، شاید این سامانه و ثبت رایگان قرارداد اجاره به صرفه‌جویی در هزینه‌های مستاجر و مالک کمک کند، اما از طرف دیگر باعث رکود کسب‌وکار و بیکار شدن سه میلیون نفر دیگر می‌شود که در این صنف فعالیت می‌کنند.